Renditen, Preise & Profite: Casino-Kapitalismus am Rampenloch
„Skandal! Stadt Minden subventioniert profitgeile Baufirma mit 400.000 Euro. Rat segnet es ab.“
Würden Sie diese Schlagzeile gerne im Mindener Tageblatt lesen wollen? Es gibt viele gute Gründe, warum wir alle kein Interesse haben sollten, Überschriften wie diese in unserer Lokalzeitung zu finden.
Und sie würde so, wie sie da oben steht, auch gar nicht im Mindener Tageblatt erscheinen. Gar nicht deren Stil, so deutlich zu formulieren.
Andererseits: Alle wesentlichen Puzzleteile für diesen Skandal liegen fix und fertig auf dem Tisch. Allesamt im Mindener Tageblatt erschienen.
Nur, dass die Journalistinnen und Journalisten es versäumt haben, die Puzzleteile so zu arrangieren, dass das Gesamtbild für die Leser erkennbar wird: der heraufziehende Skandal. Man mag’s halt lieber kuschelig in der Provinz.
Na dann: Halten wir uns hier mal an die Fakten, wie sie im MT standen – zählen wir dann Eins und Eins zusammen – und schauen wir, was sich daraus ergibt.
Ich fürchte, es wird ein handfester Skandal, für den die Schlagzeile oben passen würde. Und für den am Ende wieder die Bürger zur Kasse gebeten werden.
Edgar Wilkening. Strategie-Berater für Organisationen und Unternehmen. Hat dreißig Jahre in Hamburg gelebt. Heute in Minden an der Weser. Seit 1993 Mitglied im Deutschen Journalisten Verband DJV, Landesverband Hamburg.
„Denn wie teuer die Mieten sein werden, hänge direkt davon ab, wie teuer die Stadt die Grundstücke verkauft.“
Quelle: Mindener Tageblatt vom 26.07.2020, 20:13 Uhr „Drei Ideen für ein besonderes Quartier: So könnte das Rampenloch aussehen“ (Plus-Content)
Dieser Satz stand genau so im Mindener Tageblatt. Gesagt hat ihn der Mindener Architekt Thomas Engel. Und zwar über den Entwurf seines „Büro Parallel“ für die Neuplanung des Rampenloch-Areals.
Aktuell befinden sich die Rampenloch-Grundstücke im Zwischenerwerb der Stadt Minden. Das Vergabeverfahren ist in Phase II. Drei Konzepte für die Neunutzung liegen vor, eines davon von den Quartierplanern. Ende des Jahres sollen Mindens Stadtverordnete entscheiden, wem das Areal für Phase III anhandgegeben wird und welches Konzept realisiert werden soll.
Architekt Thomas Engel spricht in seinem Satz aus, was unter Baufachleuten als einhelliger Konsens gilt: Die grundlegenden Kosten für die Herstellung normalen Wohnraums stehen heutzutage im Großen und Ganzen fest. Da lässt sich wenig dran drehen.
Unter ein bestimmtes Kostenniveau kommt man nicht drunter. Dafür sorgen heutzutage allein schon Standards, Normen und Vorschriften.
Heißt: Für Investoren sind die reinen Bau-Herstellungskosten keine ernstzunehmende Stellschraube, um den Mietpreis oder die Rendite wirksam beeinflussen zu können.
Doch es gibt eine andere, hocheffiziente Stellschraube für Investoren. Architekt Thomas Engel spricht sie offen an: der Kaufpreis zu bebauender Grundstücke. Der schlägt nämlich (Zitat) „direkt“ auf Mieten und Rendite durch. Ohne Umwege, eins zu eins – wumms.
Gerade deshalb hat, nach Meinung von Architekt Thomas Engel, die Stadt Minden so viel Einfluß darauf, wie teuer Wohnen am Rampenloch wird: Ein sehr, sehr niedriger Verkaufspreis der Grundstücke könnte eventuell sozialen, bezahlbaren Wohnraum schaffen – ein sehr hoher nur Luxuswohnen für Topverdiener.
Das ist die Logik in Thomas Engels Satz. Und das ist alles richtig. Alles auch kein Geheimnis. Sondern das kleine Einmaleins der Immobilienwirtschaft.
Also, wo ist der Skandal? Kommt …
„Wie viel Geld die Stadt in die Hand genommen hat, (…) verrät Lars Bursian nicht. Nach dem Kaufbeschluss im Mindener Hauptausschuss kursierte die Summe von 642.500 Euro.“
Quelle: Mindener Tageblatt vom 26.07.2019, 18:34 Uhr „Rampenloch: Zwei Mindener sehen in der ehemaligen Rotlichtmeile etwas Größeres“ (Plus-Content)
In der Tat: Diese Summe kursierte. Und auch wenn der Bau-Beigeordnete der Stadt Minden Lars Bursian sie nicht nennen mag, ist sie mittlerweile dennoch bestätigt.
Ich habe eigene Recherchen durchgeführt und bin im Besitz unveröffentlichter Unterlagen, die den oben genannten Kaufpreis bis aufs Komma genau untermauern.
Jawohl, die Stadt Minden hat dem früheren Eigentümer der Liegenschaften am Rampenloch 642.500 Euro gezahlt.
Hinzurechnen muss man noch die Nebenerwerbskosten, also Notargebühren, Grunderwerbssteuer etc. Die werden branchenüblich mit etwa zehn Prozent veranschlagt. Macht circa 60.000 Euro – und ergibt eine Summe von ungefähr 700.000 Euro.
Außerdem fallen für die Bewirtschaftung und Vermarktung des Areals durch die „MEW Mindener Entwicklungs- und Wirtschaftsförderungsgesellschaft“ Kosten in Höhe von knapp 20.000 Euro an. Die entsprechende Treuhandvereinbarung zwischen Stadt und MEW liegt hier vor.
Unterm Strich bedeutet das: Am Ende wird das Rampenloch die Stadt Minden rund 720.000 Euro gekostet haben.
Hat jemand einen Taschenrechner zur Hand? Wir sprechen über exakt 1.302 Quadratmeter Fläche am Rampenloch. Ich rechne das fix mal für Sie durch …
Reiner Kaufpreis ÷ Fläche
642.500 ÷ 1.302
⇒ 493,47 €/m²
Kaufpreis + Nebenerwerbskosten
700.000 ÷ 1.302
⇒ 537,63 €/m²
Gesamtkosten ÷ Fläche
720.000 ÷ 1.302
⇒ 552,99 €/m²
Stattliche Beträge, die sich da für jeden einzelnen Quadratmeter Grundfläche am Rampenloch ergeben.
Und bei derartigen Preisen ist sozialer, familienfreundlicher Wohnungsbau finanzierbar?
Achtung, wir kommen dem Skandal näher …
„Bei einem Startpreis von 123 Euro je Quadratmeter sei die Chance, dass ‚Normalsterbliche‘ mitbieten, von Anfang an relativ gering.“
Quelle: Mindener Tageblatt vom 02.08.2020, 17:29 Uhr „Badesee, Bürgerbus und Baugrundstücke: Jusos präsentieren Ideen für Hille“ (Plus-Content)
Das sagen die Jusos in Hille. Anderer Ort, anderes Baugebiet, anderes Verfahren – richtig. Trotzdem können wir mal festhalten: 123 Euro pro Quadratmeter Bauland hält man dort für so absurd hoch, dass Normalverdiener sich das nicht mehr leisten können.
Und einige Kilometer entfernt, im schönen Minden, da wird sozialer und familienfreundlicher Wohnungsbau entstehen auf einem Areal, bei dem der Quadratmeter mehr als das VIERFACHE dessen gekostet hat, was in Hille für Normalsterbliche als unerreichbar gilt?
Nochmal andere Zahl: BORISplus, das offizielle Bodenrichtwerte-Portal des Landes NRW, gibt einen Quadratmeterpreis von 500 bis 550 Euro an für Grundstücke im Bereich Bäckerstraße/Scharn/Markt.
Dabei handelt es sich um absolute Top-Lagen in der Mindener Innenstadt, die hochprofitabel über mehrere Etagen gewerblich bewirtschaftet werden. Nur so rechnet sich das Investment. Kaufhaus Hagemeyer ist ein Beispiel dafür.
Und am Rampenloch entsteht – bei ebenso hohen Grundstückspreisen – sozialer, bezahlbarer Wohnraum mit hübschem Grün vor der Tür?
Geschäftsführer Uwe Steinmann, dessen Firma „Bautec“ ebenfalls ein Wohn-Konzept für das Rampenloch entwickelt hat, lässt sich dazu im Mindener Tageblatt zitieren.
„… sagt Bautec-Geschäftsführer Uwe Steinmann (…): ‚Günstiger Wohnraum wird das nicht.'“
Quelle: Mindener Tageblatt vom 26.07.2020, 20:13 Uhr „Drei Ideen für ein besonderes Quartier: So könnte das Rampenloch aussehen“ (Plus-Content)
Es darf als offenes Geheimnis gelten: Beide Wohn-Konzepte für das Rampenloch, das von „Büro Parallel“ ebenso wie das von „Bautec“, werden wirtschaftlich nicht ertragsstark genug sein, um die immensen Summen, die die Stadt für den Grundstückskauf geleistet hat, aus eigener Kraft zu erwirtschaften.
Wenn die Investoren dann noch Renditevoraussetzungen von über 3,5 % einfordern, wie Architekt Thomas Engel in diesem Dokument unumwunden formuliert, ist klar, wohin der Hase läuft.
Es war einer der entscheidenden Kardinalfehler des Bau-Beigeordneten Lars Bursian: sich nach dem Erwerb der Grundstücke von vornherein auf Wohnbebauung am Rampenloch zu fixieren. Und damit die Tür zuzuschlagen für eine andere, vielleicht auch mischgewerbliche Nutzung des Areals, die in der Lage gewesen wäre, den immensen Kaufpreis zurückzuerwirtschaften.
Jetzt hat er die Stadt in eine Situation manövriert, aus der es praktisch nur noch einen einzigen Ausweg gibt. Und der schwingt im oben zitierten Satz von Architekt Thomas Engel ebenfalls mit.
Wenn über den Grundstückspreis direkt gesteuert wird, wie teuer Wohnen am Rampenloch wird, dann bedeutet das: Die Stadt möge die Grundstücke bitte so preisgünstig abgeben, dass Thomas Engels Wohn-Konzept machbar wird – und zwar mit mehr als 3,5 % Rendite für die Investoren.
Das erfordert einen gewaltigen Preisabschlag gegenüber dem von der Stadt gezahlten Kaufpreis.
Und tatsächlich, wer mal die Ohren spitzt in der Stadtverwaltung, Abteilung Stadtplanung, kann es dort raunen hören: „Wir haben da durchaus Luft. Es gibt da Spielraum beim Preis …“
Wir sind dem Skandal schon ziemlich nahe: Eine klamme Kommune, die seit Jahren mit defizitären Haushalten kämpft und vom Land NRW aus Mitteln des Stärkungspaktes bezuschusst werden muss – eine solche Stadt signalisiert: „Wir brauchen das Geld nicht in voller Höhe zurück, das wir als Kaufpreis gezahlt haben“?
„Mit Blick auf die jüngste Entwicklung rechnet Kämmerer Norbert Kresse schon jetzt mit einem realen Defizit in Höhe von 17 Millionen Euro.“
Quelle: Mindener Tageblatt vom 29.06.2020, 19:00 Uhr „Theoretisch im Plus – Mindens Kämmerer erwartet ein Millionen-Defizit im Haushalt“ (Plus-Content)
Die Glücksritter des Casino-Kapitalismus haben sich in Stellung gebracht. Sie wittern schnelle Geschäfte und hohe Renditen. Und sie pflegen beste Beziehungen in die Politik und zu den Entscheidern.
Offensichtlichster Beleg: Architektin Bettina Lauer, die das Wohn-Konzept für „Bautec“ entwickelt hat, ist selbst Mitglied der SPD, traditionell stärkste Fraktion im Mindener Stadtrat. Und kandidiert auch persönlich für genau den Stadtrat, der dann über die Vergabe der Grundstücke entscheiden wird.
Schon klar: Architektin Bettina Lauer wird, sofern sie in den Rat gewählt wird, bei der entscheidenden Sitzung wegen Befangenheit nicht abstimmen können. Aber wie werden denn wohl ihre braven Parteigenossen entscheiden? Etwa gegen die langjährige, verdiente Genossin …?
Fest steht: Wer den Zuschlag bekommt fürs Rampenloch und gleichzeitig gewaltige Abschläge beim Quadratmeterpreis, dem winken satte Profite.
Und wer bezahlt am Ende dafür?
Angenommen, Verwaltung und Politik in Minden kämen überein, eines der beiden Wohn-Konzepte am Rampenloch tatsächlich umzusetzen. Und die Grundstücke herzugeben für, sagen wir mal: 260.000 Euro.
Das wäre ein halbwegs nachvollziehbarer, irgendwie marktgerechter Preis. Und würde pro Quadratmeter immer noch 200 Euro bedeuten! Also deutlich über dem, was (siehe oben) Normalverdiener-Niveau ist. Und auch für eine rentable Bebauung mit sozialem Wohnraum immer noch viel zu viel. Aber nur mal angenommen …
Wer würde in dem Fall die Differenz bezahlen?
Wer wird die 400.000 Euro oder mehr bezahlen, die zwischen Gesamterwerbssumme und Verkaufspreis liegen?
Die beiden Architekturbüros bzw. deren Investoren, die vor allem ihre mindestens 3,5 % Rendite im Auge haben? Sicher nicht …
Springt die „Gemeinnützige Lars Bursian Stiftung für in Not geratene Immobilienhaie“ ein? … Scherz! Geht der Bau-Beigeordnete eventuell selbst zur Sparkasse und sagt: „He, Leute, ich hab da ’n tolles Projekt, ich brauche ’nen Dispo“?
Werden die Stadtverordneten, die mit ihrem Votum am 28. Februar 2019 den Weg für all das gebahnt haben, einspringen? Wenigstens wären deren Sitzungsgelder dann sinnvoll investiert.
… all das wird natürlich nicht passieren.
Aber wer dann: Wer wird für dieses gigantische Groschengrab, für all die Hunderttausenden von Euros aufkommen, die als Lücke zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis klaffen?
Wenn Sie Mindener sind: Schauen Sie in den Spiegel! Sie werden dafür bezahlen. Sie, Ihre Kinder, Ihre Eltern, Ihre Freunde, Ihre Kollegen, Ihre Bekannten …
Jeder, den Sie beim Einkaufen treffen, in der Schule, beim Sport, auf der Arbeit …
Bei einer Deckungslücke von, sagen wir mal: 420.000 Euro wird jeder der 84.000 Bürger FÜNF EURO zahlen.
Jeder einzelner Mindener – ob arm oder reich, ob jung oder alt – zahlt aus seiner privaten Schatulle den Investoren quasi direkt ins Portemonnaie: glatte fünf Euro.
Und das, wohlgemerkt, nicht etwa für hilfsbedürftige Menschen, nicht an Menschen in Not oder an Kranke, nicht für karitative Zwecke, nicht für Bildung oder Zukunftsaufgaben!
Sondern einzig und allein für diesen einen urkapitalistischen Zweck: damit ein paar private Investoren ihre angestrebte Rendite von über 3,5 % garantiert bekommen – für Projekte, die aus eigener Kraft diese Rendite nicht erwirtschaften können.
DAS ist der eigentliche Skandal! Wir alle subventionieren mit unserem privaten Geld die Profite einiger Kapitalisten.
Jeder von uns subventioniert mit fünf Euro ein paar Kapitalisten. Damit die auf ihre Rendite von über 3,5 % kommen, die sie aus eigener Kraft nicht schaffen. Und die SPD applaudiert dazu …
Klingt haarsträubend. Ist es auch – ja! Aber leider, leider nicht an den Haaren herbeigezogen.
Es basiert allesamt auf den einzelnen Fakten, die das Mindener Tageblatt liefert. Ich habe hier nur das getan, was die Lokal-Journalistinnen und -Journalisten nicht getan haben: alle Teile zusammengefügt.
In der Zeitung werden Sie über diesen Skandal ohnehin wohl erst lesen, wenn das Kind längst in den Brunnen gefallen und nichts mehr zu ändern ist …
Man mag’s halt gerne kuschelig in der Provinz.
NOTABENE
Das Red Light Lab, das die Quartierplaner ins Rennen geschickt haben fürs Rampenloch, setzte vom ersten Tag an darauf, den von der Stadt geleisteten Kaufpreis für das Areal aus eigener Kraft zu erwirtschaften – 1. durch ein sehr intelligentes Konzept und 2. durch kluges wirtschaftliches Management.
Denn beim Red Light Lab geht es darum, gerade kein Groschengrab für Steuergelder zu schaufeln. Sondern das Areal in einem Sinne zu entwickeln, der Nutzen stiftet für die gesamte Stadt – insbesondere auch in wirtschaftlicher Hinsicht.
Das war einer der Gründe, warum bei der Entwicklung des Konzepts von Anfang an die jämmerlich falschen Kriterien, die die Stadt Minden erstellt hatte, höflich ignoriert wurden.
Das Ergebnis? Bei der offiziellen Bewertung aller drei eingereichten Konzepte durch die Stadt erhielt das Red Light Lab mit weitem Abstand die schlechtesten Noten – nachzulesen hier im offiziellen Dokument der Stadt Minden.
Die beiden Wohn-Konzepte dagegen glänzen mit Top-Bewertungen – als ob es noch eines Beleges bedurft hätte seitens der Verantwortlichen, wes Geistes Kind man ist.
"Wir knipsen das Rotlicht wieder an!"
Red Light Lab – das Innovationsquartier in Mindens Oberer Altstadt. Spektakuläres Konzept der Quartierplaner für das Rampenloch.
Die Highlights: So rot wie das Red Light Lab selbst
Heimatpflege mit Herz: Motiv-Serie mit Highlights des „Red Light Lab“ – von der begehbaren Rampe bis zum öffentlichen Versammlungsraum.
Schallende Ohrfeige für das Konzept der Quartierplaner
Mindens Stadtverwaltung findet nicht einen einzigen positiven Aspekt am „Red Light Lab“. Tja, wenn Blasmusik bestellt ist, kann man mit Beatles keinen Blumentopf gewinnen …
Vielfach ausgezeichneter Strategieentwickler und Kampagnenberater.
Vertritt vehement die Auffassung, dass sich in keiner anderen Projektphase so viel Ressourcen sparen und so viel Potenzial heben lässt wie in der Konzept- und Planungsphase – vorausgesetzt, man unterlässt die weit verbreiteten Stammtisch- und Kaffeekränzchen-Fehler.