Nach diesen Kriterien entscheidet die Stadt Minden? Das erklärt allerdings einiges …

Kleine Denksportaufgabe: Was stimmt da nicht in der Tabelle oben im Foto? Welcher Fehler steckt da drin?

Er kommt ganz unauffällig daher.

Ist aber so haarsträubend, so schwerwiegend, dass er am Ende Tausende Euro, Hunderttausende, ja, sogar Millionen kostet. Fest integriertes Totalschaden-Risiko sozusagen.

Jedem, der sich ernsthaft mit Strategie und Planung befasst, stellen sich da die Nackenhaare auf: Nach diesen Kriterien bewertet die Stadt Minden ihre Projekte?

Das lässt das Schlimmste befürchten!

Für das Rampenloch. Auch für die Multihalle. Und für alle übrigen Projekte der Stadt.

Andererseits: Es erklärt so einiges – wenn nicht sogar alles …

Eigentlich dürfte Mindens Stadtkämmerer keine einzige ruhige Nacht mehr verbringen angesichts der Tabelle da oben.

Denn sie erklärt endlich, warum ihm regelmäßig die Kosten explodieren: Rathaussanierung – Stadtblänke – Bastaubrücken-Sanierung … Warum ihm laufend Projekte um die Ohren fliegen. Warum Mindener Bürger so oft so unzufrieden sind mit ihrer Verwaltung.

Wenn der Stadtkämmerer dennoch ruhig in den Schlaf kommt, dann wohl nur, weil es ihm womöglich wie vielen anderen geht: Ob Politiker jedweder Couleur oder Bürgermeister, ob Bedienstete der Stadtverwaltung oder Mitglieder in den Fachausschüssen – niemand spricht über diesen eklatanten Fehler.

Auch im ganzseitigen Artikel des Mindener Tageblatt vom 25. Oktober 2019, der sich ausführlich mit der Veranstaltung befasst, in deren Rahmen diese Tabelle öffentlich präsentiert wurde, findet sich kein einziger Hinweis auf den haarsträubenden Konstruktionsfehler.

Sollte ihn wirklich noch niemand bemerkt haben? Dann wäre den Quartierplanern mit dieser Entdeckung ein echter Scoop gelungen!

Haben Sie den Fehler gefunden? Sekunde, ich zeige Ihnen das Foto nochmal – als Originalbild, ohne Ausschnitt-Vergrößerung. Und es gibt auch noch weitere Fotos davon, die dann auch den Vortragenden zeigen. So dass wir uns alle sicher sein können: kein fake, keine Photoshop-Montage (bis auf die eingeklinkte Quellenangabe), kein Witz – alles echt. Leider …

Ja, ich weiß: lausige Bildqualität – ’tschuldigung! Schnell abgeknipst von einer Präsentations-Leinwand. Entstanden am 22. Oktober 2019 während einer öffentlichen Veranstaltung im Kulturzentrum BÜZ, bei der der Beigeordnete für Städtebau und Feuerschutz der Stadt Minden einen Vortrag zum Thema Rampenloch hielt. (Einen lesenswerten Bericht über diese Veranstaltung gibt es zum Beispiel hier.)

Das Foto zeigt die Bewertungskriterien, nach denen die Stadt Minden das in ihrem Zwischenerwerb befindliche Areal am Rampenloch an einen Investor vergeben will. Oben drüber ganz groß das Wort „Konzeptvergabe“.

Der Begriff Konzeptvergabe steht für ein besonderes Vergabeverfahren, mit dem mittlerweile viele Städte in Deutschland Grundstücke, die sie besitzen und entwickeln wollen, an Investoren vergeben. Das Besondere dabei: In normalen Verfahren erhält in der Regel der Investor den Zuschlag, der das höchste Kaufgebot abgibt – also am meisten Geld auf den Tisch blättert.

Das führte in der Vergangenheit (und auch heute noch oft) dazu, dass wertvolle Grundstücke ausgerechnet an jene Investoren gingen, die am meisten Kapital und am wenigsten Skrupel haben. Schnell investieren, schnelle Rendite – der Rest spielt keine Rolle. So entstanden häufig Immobilien, die nur dem Investor dienten – nicht aber dem Quartier, der Stadt, den Menschen.

Anders beim Konzeptvergabe-Verfahren. Wie der Name schon sagt, spielt hier das Konzept eine Rolle. Das bedeutet: In die Entscheidung, wer ein Grundstück bekommt, sollen neben dem Kaufpreis auch andere, nämlich qualitative Kriterien einfließen. Faktoren wie zum Beispiel: Wie gut integriert sich der Plan des Investors in das bestehende Quartier? Wie gut harmoniert der Plan mit städtischen Entwicklungsvorgaben? Und, und, und … Den Anforderungskatalog schreibt sich jede Stadt selbst. Und hat so maßgeblichen Einfluß darauf, was auf ihrem Grundstück entstehen wird.

Gute Sache also, diese Konzeptvergabe. Denn sie kann verhindern, dass millionenschwere Immobilienhaie sich Grundstücke unter den Nagel reißen und dann Klötze errichten, die ihrem Profit dienen, nicht aber dem Umfeld, dem Stadtteil, der ganzen  Stadt.

Wer mehr darüber erfahren möchte: Die Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen hat gemeinsam mit dem Hessischen Städtetag einen hervorragend gemachten Leitfaden mit dem Titel „Orientierungshilfe zur Vergabe öffentlicher Grundstücke nach Konzeptqualität“ erstellt, in der das Thema Konzeptvergabe dargestellt wird. Auf dieser Seite gibt es den Leitfaden als PDF-Datei zum kostenlosen Download.

Insofern lobenswert, dass das Wort Konzeptvergabe jetzt auch im Sprachgebrauch der Mindener Stadtverwaltung Einzug gefunden hat. Denn mittlerweile ist es ein vielfach bewährtes Instrument für eine bessere Stadtentwicklung.

… wenn man es denn richtig anwendet! Und damit sind wir leider wieder bei der oben abgebildeten Tabelle. Sie zeigt die verschiedenen Kriterien, nach denen die Stadt Minden bei der Vergabe des Rampenloch-Areals entscheiden will.

Deutlich zu erkennen: Neben dem monetären Aspekt, der hier mit dreißig Prozent gewichtet wird, gibt es weitere Kriterien, die bei der Entscheidung eine Rolle spielen sollen. Das Kürzel „HK“ steht dabei für „Handlungskonzept“, also für den von der Stadt Minden aufgelegten Plan zur Förderung von mehr Wohnraum.

Jetzt kann man lange darüber diskutieren, ob die gewählten Kriterien ausreichend sind, ob sie angemessen gewichtet sind, oder ob noch andere Faktoren eine Rolle spielen sollten.

Der Autor selbst zum Beispiel hat nie einen Hehl daraus gemacht, dass er die Beachtung der besonderen Historie des Rampenlochs für einen ganz entscheidenden Punkt hält. Wenn dieser Aspekt in der Tabelle fehlt, bestätigt das aber nur nochmal, dass es der Stadt beim Zwischenerwerb des Areals nie um Wahrung und Pflege von historischem Erbe ging, sondern das Rampenloch nur als strategischer Hebel für ganz andere Ziele dient.

Das ist extrem bedauerlich und, ja, der Autor hält diese Missachtung der Historie für einen riesigen Fehler – aber das ist nicht der haarsträubende Konstruktionsfehler, der jeden aufmerksamen Kämmerer, Politiker, Planer um die Nachtruhe bringen würde.

Haben Sie ihn gefunden? Den Fehler, der am Ende Tausende, Hunderttausende, wenn nicht sogar Millionen kosten kann?

Ich bin sicher: Die Prozentzahlen haben Sie schon zusammenaddiert. Jawohl, fehlerfrei, da ist alles korrekt: 30 plus 25 plus 25 plus 20 – ergibt glatte hundert. Alles in Ordnung. Der Fehler steckt woanders. Okay, ich zeige ihn …

Überall in Deutschland und erst recht in der freien Wirtschaft gilt: Wenn ein Konzept nicht plausibel ist, wenn es nicht umsetzbar ist – Finger weg. Schluss. Aus. Gestorben.

Wenn ein Konzept nicht plausibel und umsetzbar ist, oder erhebliche Mängel bei Plausibilität und Umsetzbarkeit hat, dann gehört es vom Tisch. Dann muss man es auf andere Kriterien gar nicht weiter abklopfen.

Denn Plausibilität und Umsetzbarkeit sind Grundvoraussetzungen. Plausibilität und Umsetzbarkeit sind nicht nice to have – kein „wäre schön, wenn …“ Sie sind die entscheidende Basis, um überhaupt in eine weitere Betrachtung zu kommen.

Nicht umsonst listet der oben erwähnte Leitfaden Dutzende qualitativer Kriterien auf, die bei der Bewertung von Konzepten eine Rolle spielen können. Ausgerechnet Plausibilität und Umsetzbarkeit gehören nicht dazu. Im Gegenteil! Diese beiden Worte tauchen im gesamten Leitfaden nicht ein einziges Mal auf. Aus gutem Grund: Sie werden als essentiell schlichtweg vorausgesetzt.

Fehlende oder auch nur unzureichende Plausibilität und Umsetzbarkeit sind ein Ausschlusskriterium. So schön der ganze Rest auch sein mag: Wenn ein Konzept unplausibel und nicht umsetzbar ist, gehört es auf den Müll. Punkt.

Außer natürlich in Minden. Hier ist man ja erklärtermaßen des öfteren „merk-würdig“.

Wenn Sie der Stadt Minden ein Konzept vorlegen, das nicht plausibel und nicht umsetzbar ist – dann können Sie immer noch stattliche achtzig von einhundert Prozent erreichen. Das sind immerhin vier Fünftel der möglichen Punktzahl – für ein unmögliches Konzept!

Denn Plausibilität und Umsetzbarkeit werden in Mindens Verwaltung mit zwanzig Prozent gewertet – siehe Tabelle. Von allen Faktoren, die für eine Bewertung herangezogen werden, ist Plausibiltät und Umsetzbarkeit in Minden der am geringsten gewichtete Faktor. Absolute Sparflamme. Jeder andere Punkt ist wichtiger in Mindens Verwaltung als Plausibilität und Umsetzbarkeit.

Ganz konkret in ein Praxisbeispiel übersetzt bedeutet das: Angenommen, Sie entwickeln ein Konzept für das Rampenloch-Areal,

• • das vollkommen plausibel und umsetzbar ist (also volle Punktzahl, das macht 20 von 20 möglichen Prozentpunkten)
  • das außerdem herausragend architektonisch gearbeitet ist (ebenfalls volle Punktzahl, also 25 Prozentpunkte)
  • das aber dem Handlungskonzept Wohnen nur annähernd entspricht (abgestufte Punktzahl, nur 20 statt 25)
  • und das beim Preis deutlich weniger zu bieten hat, weil es vielleicht ein Genossenschaftsmodell oder so etwas ist (deshalb nur 10 Prozentpunkte von 30)

Dann passiert unterm Strich Folgendes: Sie unterliegen mit Ihrem vollkommen plausiblen und umsetzbaren Konzept bei 75 Prozentpunkten gegenüber einem durch und durch unplausiblen, nicht umsetzbaren Konzept, das bei Geld, Architektur und HK Wohnen voll punktet und deshalb auf 80 Punkte kommt.

Fazit: Laut Tabelle bekommt das nicht plausible, nicht umsetzbare Konzept den Zuschlag und wird von der Stadt Minden favorisiert. Na, herzlichen Glückwunsch, Minden!

Plausibilität und Umsetzbarkeit als Zwanzig-Prozent-Faktor – das öffnet Millionengräbern, die sich in der Praxis als hirnrissig entpuppen, Tür und Tor. Fest integriertes Totalschaden-Risiko. Jedem, der halbwegs alle Fünfe beisammen hat, muss das Angst und Bange machen. Nur den Mindener Fachplanern offenbar nicht. Und der Mindener Politik nicht. Nicht den Mitgliedern der Fachausschüsse, der Ratsversammlung und anderer Gremien.

Denn Stand heute, 30. Oktober 2019, 18:00 Uhr, wenn dieser Artikel erscheint, hat meines Wissens kein einziger Mindener Bedenken an diesem Bewertungsmodell angemeldet. Oder Korrekturen angemahnt. Geschweige denn diesen verhängnisvollen Fehler überhaupt einmal öffentlich benannt.

Erinnern Sie sich an das Rathaus in Schilda? Als die Ratsherren beschlossen, das neue Rathaus ohne Fenster zu bauen, hatte das Konzept vermutlich auch achtzig von hundert möglichen Prozentpunkten – ein sensationeller Wert.

Vielleicht werden in Minden ja schon bald die passenden Säcke dazu erfunden, mit denen man Sonnenlicht einfangen und ins Gebäudeinnere tragen kann. Denkbar wäre es.

Denn einen entscheidenden Standortvorteil hätte Minden dabei: Plausibilität müsste das Säcke-Konzept vorab eher nicht unter Beweis stellen.

Nicht immer nur mosern? Einfach mal besser machen? Haben wir getan! Hier geht’s zum offiziellen Gegenvorschlag der Quartierplaner: „So geht Konzeptvergabe richtig“.