Skandal im Sperrbezirk: Adam Riese verpasst der Stadt Minden eine schallende Ohrfeige

von | 19. Mrz. 2019

Redaktioneller Hinweis am 02. Dezember 2019

Seit November 2019 liegen den Autoren dieser Webseite Dokumente vor, die den genauen Kaufpreis, den die Stadt Minden für den Zwischenerwerb der Grundstücke am Rampenloch gezahlt hat, glaubwürdig auf genau 642.500 Euro beziffern – bei 1.302 m² Gesamtfläche umgerechnet also knapp 500 Euro/m².

Wenn in diesem Artikel andere Zahlen genannt werden, dann nur, weil den Autoren zum damaligen Zeitpunkt, als dieser Bericht erschien, die entsprechenden Dokumente noch nicht vorlagen und die Recherchen auf mündlichen Quellen basierten. Die Autoren bitten, diese Abweichungen beim Lesen des Artikels zu berücksichtigen.

Visionslos, uninspiriert, gesichtslos – perfekt zum Abnicken und Durchwinken

Sie haben es getan. Sie haben es wirklich getan: abgenickt und durchgewunken!

Am Donnerstag, 28. Februar 2019 haben die Mindener Stadtverordneten den Städtebaulichen Rahmenplan für das Altstadt Quartier Königswall – Kampstraße – Pöttcherstraße, von dem auch das Areal Rampenloch betroffen ist, mit 45 Ja-Stimmen angenommen – bei gerade mal einer einzigen Nein-Stimme und zwei „Ich weiß jetzt auch nicht so genau“-Enthaltungen. Ein politisches Armutszeugnis – über alle Fraktionen, alle Parteien hinweg.

Keine Abkehr vom eingeschlagenen Kurs. Keine Kehrtwende. Kein politisches Bekenntnis, die herausragende historische Chance zu nutzen, die das Areal am Rampenloch bietet und dem mein Brandbrief vom 20. Februar 2019 galt.

Damit ist die ganze Visionslosigkeit, Uninspiriertheit und Gesichtslosigkeit des Entwicklungskonzepts, das von der Coesfelder Firma WoltersPartner in Minden abgekippt wurde, in einen hochoffiziellen, formellen städtischen Beschluss gegossen. Sauber in die Alternativos-Falle getappt. Hurra, du Stadt der vertanen Chancen – wenigstens bleibst du dir treu!

Uns würde echter politischer Gestaltungswille, der die Potenziale der Stadt heben will, gut tun

Offenbar halten die Mindener Stadtverordneten ihre Stadt für ausreichend attraktiv, profiliert und bemerkenswert genug im Wettbewerb der Städte (regional gegen Bielefeld, Herford, Hannover, Hameln, Osnabrück ebenso wie im nationalen Maßstab gegen Düsseldorf, Hamburg, Berlin etc.), weshalb man getrost auf zusätzliche herausragende Attraktionspunkte in Minden verzichten kann.

Tja, meine persönliche Einschätzung ist da anders. Aber ich bin ja auch kein ausgebuffter Politik-Profi. Ich bin nur Architektin mit einem Herz für meine Stadt. Und ich glaube, dass unserer Stadt politischer Gestaltungswille gut tun würde, der die Möglichkeiten und Potenziale der Stadt hebt statt sie zu versenken.

Wenn schon nicht über den Teller- oder Stadtrand – auf was schauen die Stadtverordneten dann?

Also, wenn schon nicht über den Teller- und Stadtrand hinausgeschaut – auf was schauen die Stadtverordneten denn dann so? Im Protokoll der Sitzung des Ausschusses für Bauen, Umwelt und Verkehr vom Mittwoch, den 13. Februar 2019 erfährt man mehr dazu:

Auf Nachfrage erklärt Herr Bursian, dass die vorgestellten Vorzugsvarianten als realistisch durchzuführende Möglichkeiten angesehen werden. (…) Die Gespräche seien jedoch auch für andere logische und vernünftige Lösungen offen.

Aha! Realistisch, logisch und vernünftig – das sind die Maßstäbe. Na, dann schauen wir uns die „Entwurfsvariante III“, die so genannte „Vorzugsvariante“ der Coesfelder Firma WoltersPartner fürs Rampenloch, mal genauer an („Rahmenplanung Obere Altstadt, Vertiefungsgebiet Rampenloch, Vorzugsvariante“).

Danach wissen wir mehr, was Verwaltung und Politik der Stadt Minden für „logisch“, „vernünftig“ und „realistisch“ halten. Hoffen wir nur, dass so viel Logik und Vernunft die 80.000 Bürger am Ende nicht wieder mal teuer zu stehen kommt …

Stadt Minden, Obere Altstadt, Rahmenplan für die Bebauung am Rampenloch

Vier Häuschen im Grünen? Ein Äffchen und ein Pferd, die schauen da zum Fenster raus …

 

So sieht sie aus: die Rahmenplanung Obere Altstadt – „Quartier Königswall – Kampstraße – Pöttcherstraße“ für das Areal Rampenloch. Die Skizze gibt ziemlich genau wieder, was die Stadtverordnetenversammlung sich als „Vorzugsvariante“ aus der Coesfelder Kartoffelkiste rausgekramt hat.

Wirkt auf den ersten Blick wie vier Häuschen im Grünen, mitten in der Stadt. Und soll wohl auch genau diesen niedlichen Eindruck erwecken. „Ein kunterbuntes Haus, ein Äffchen und ein Pferd, die schauen dort zum Fenster raus…“ Hach, herrlichste Stadtidylle.

Wer könnte sich nicht vorstellen, dass da vier glückliche Familien wohnen? Wer hört nicht schon fröhliches Kinderlachen erklingen? Wer würde das nicht mit reinstem Gewissen abnicken und durchwinken? Zumal, wenn’s einem auch noch als „realistisch“, „vernünftig“ und „logisch“ angedreht wird.

Aber der Teufel steckt, wie meistens, im Detail. Und er trägt Prada: hübsch anzusehen, gut durchzuwinken – aber deshalb nicht minder fies.

614 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter Grundstück: realistisch, logisch und vernünftig?

Die schwarz umrandete, grüne Fläche (inklusive der blauen Fläche links und den vier roten Flächen) markiert das Areal, das sich aktuell im Zwischenerwerb der Stadt Minden befindet. Erworben wurden die Flächen offenbar im Sommer 2018 – nachdem der Gewerbebetrieb am Rampenloch im Frühjahr 2018 geschlossen und die Bestandsgebäude leer waren.

In einer Treuhandvereinbarung zwischen der Stadt Minden und der MEW Mindener Entwicklungs- und Wirtschaftsförderungsgesellschaft mbH wird die im Besitz der Stadt befindliche Fläche mit einer Größe von insgesamt 1.302 m² beziffert, bestehend aus neun verschiedenen Flurstücken.

Hat die Stadt das Areal vom Vorbesitzer geschenkt bekommen? Wohl kaum. Man hat natürlich gezahlt dafür. Aber wie viel? Darüber schweigt die Stadtverwaltung beharrlich. So brisant, die Summe? Kann durchaus sein.

Eine offizielle Anfrage an die Stadtverwaltung über die Plattform fragdenstaat.de, die ich am 19. Februar gestellt habe, liess die Stadt Minden bis heute unbeantwortet. Ein klarer Verstoß gegen das Informationsfreiheitsgesetz, das die Landesregierung NRW erlassen hat. Dort heißt es in §5 (2):

Die Information soll unverzüglich, spätestens innerhalb eines Monats nach Antragstellung, zugänglich gemacht werden.

Diese Frist ist heute abgelaufen. Das Gesetz sieht in diesem Fall vor, dass man den Rechtsweg beschreiten und auf dem Klageweg Auskunft erzwingen kann. Das mögen Rechtsanwälte tun – ich tue es nicht.

Lieber begeht die Stadt Minden Rechtsbruch, als offen und ehrlich zu sein

Ich halte lieber Augen und Ohren offen und spreche mit Menschen, die sich ebenfalls dafür interessieren, welchen Preis die Stadt abgelatzt hat. Und da hört man so einiges. Zum Beispiel die Zahl 500.000 Euro. Aber auch 1,1 Millionen Euro machen die Runde. Und viele andere Zahlen dazwischen.

Die Gerüchteküche brodelt. Für die Stadt scheint das immer noch angenehmer zu sein als die Wahrheit zu sagen. Lieber begeht man Rechtsbruch als offen und ehrlich zu sein. Und man wird seine Gründe haben dafür: zu brisant, zu peinlich, zu teuer, was man für das Areal bezahlt hat?

Aus dem politischen Umfeld der Stadt ist höchstens mal unter der Hand zu hören, dass zumindest die niedrigen Zahlen, die in der Gerüchteküche brodeln, weit unterhalb der tatsächlich gezahlten Summe liegen. Also doch eher 1,1 Millionen?

Kalkulatorischer Mittelwert aus der Gerüchteküche: 800.000 Euro

Nehmen wir den Mittelwert. Als kalkulatorische Größe. Die Mitte zwischen 500.000 und 1,1 Millionen beträgt: 800.000 Euro.

Zeit für Adam Riese: 800.000 Euro gesamt für 1.302 m² Grundstücksfläche. Das ergibt 614,44 Euro für jeden einzelnen Quadratmeter Grundfläche am Rampenloch.

DAS verstehen unsere Stadtverordneten unter realistisch? Unter logisch? Entschuldigung – da verbietet mir jetzt die gute Kinderstube, die einzig angemessenen, klaren Wörter zu nutzen für Leute, die sowas vernünftig finden und durchwinken.

Welchen Quadratmeter-Preis hat die Stadt Minden für 1.302 m² Areal am Rampenloch gezahlt?

Angenommene Gesamtsumme

500.000 €

800.000 €

1.100.000 €

Daraus resultierender Preis pro m²

384,02

 

614,44

 

844,85

 

Überschreitung des Bodenrichtwerts von aktuell 150 €

+ 234,02

 

+ 464,44

 

+ 694,85

 

Prozentuale Überschreitung des Bodenrichtwerts

156 %

 

309 %

 

463 %

 

Kaufpreis im Verhältnis zum Bodenrichtwert

2,5-fach

 

4-fach

 

5,6-fach

 

Tabelle kalkulatorisch gezahlter Grundstückspreise der Stadt Minden am Rampenloch

Mehr als das Vierfache des Bodenrichtwerts: Adam Riese verpasst der Stadt eine schallende Ohrfeige

Ganz gleich, von welchem Gesamtkaufpreis man ausgeht: Es ergeben sich immer Quadratmeterpreise, die um ein Vielfaches über den aktuellen Bodenrichtwerten liegen, die das offizielle Portal des Landes Nordrhein-Westfalen borisplus.nrw aktuell angibt.

Dort werden für den Bereich Obere Altstadt in Minden 150 Euro als Richtwert genannt. Die 614 Euro, die sich aus der kalkulatorischen Gesamtsumme von 800.000 Euro ergeben, liegen damit um mehr als das Vierfache höher.

Höher sogar als in den (ausdrücklich: gewerblich genutzten) 1A-Lagen Mindens in Bäckerstraße und am Scharn, wo aktuelle Bodenrichtwerte von 500 bis 550 Euro pro Quadratmeter angegeben werden.

Ist es das, was Politik und Verwaltung meinen, wenn sie von „realistisch“, „vernünftig“ und „logisch“ sprechen? Holla, die Waldfee – für so eine mutige These muss man schon gewaltig einen an der Waffel haben.

Screenshot der Mindener Innenstadt von borisplus.nrw am 19. März 2019
© Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte NRW 2019, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0) https://www.boris.nrw.de

Nun sind Bodenrichtwerte immer nur begrenzt aussagefähig – das ist sogar mir als Architektin bekannt. Doch dass die Zahlen von boris.nrw in diesem Fall gar nicht so ganz falsch sind, bestätigte sich am gestrigen Abend, 18. März 2019.

Da fand im LWL-Preußenmuseum das MT-Stadtgespräch statt. Unter dem Motto „Land-erholt? Stadt-verwöhnt?“ hatte das Mindener Tageblatt zur öffentlichen Diskussion über Wohnen und Leben eingeladen.

Neben vielen anderen Menschen ebenfalls zugegen: Bürgermeister und Politiker nicht nur aus Minden, sondern auch aus angrenzenden Gemeinden. Und die antworteten freimütig auf die Frage, was Bauland bei ihnen jeweils aktuell kostet.

Herr Lars Bursian als Baubeigeordnneter der Stadt Minden zum Beispiel nannte einen Circa-Quadratmeter-Preis von 140 Euro, der für Baugrund in Minden aufgerufen wird. Das ist ziemlich nah an den 150 Euro aus den Bodenrichtwerten. Hier die weiteren Zahlen, die allesamt durch das anwesende Publikum verbürgt sind.

Vergleich der Quadratmeter-Preise am Rampenloch mit üblichen Baugrundpreisen in Minden und angrenzenden Gemeinden

Die Werte für Minden (außerhalb Rampenloch), Hille und Porta Westfalica stammen aus der Veranstaltung „MT-Stadtgespräch: Land-erholt? Stadt-verwöhnt?“ im LWL-Preußenmuseum am 18. März 2019

Rampenloch-Areal

Minden (außerhalb Rampenloch)

Hille

Porta Westfalica

Preis Baugrund je m²

614 €

140 €

 

50 bis 100 €

 

40 bis 140 €

 

Prozentualer Wert gegenüber Rampenloch-Areal

 

22,8 %

8,1 – 16,3 %

 

6,5 – 22,8 %

Anzahl der möglichen m² für Investment von 614 €

1 m²

knapp 4,5 m²

etwa 6 bis 12 m²

knapp 4,5 bis 15,5 m²

Auskunftgeber

Mittelwert der Gerüchteküche (da die Stadt Minden Auskunft verweigert)

 

Herr Lars Bursian, Baubeigeordneter der Stadt Minden

 

Herr Michael Schweiß, Bürgermeister der Gemeinde Hille

 

Herr Bernd Hedtmann, Bürgermeister der Stadt Porta Westfalica

 

Vergleich der Quadratmeter-Preise am Rampenloch mit üblichen Baugrundpreisen in Minden und angrenzenden Gemeinden als Tabelle

Was für Wohnungen werden das sein, die am Rampenloch entstehen? Familienfreundlich? Sozial? Für Normalverdiener bezahlbar?

800.000 Euro allein für Grund und Boden am Rampenloch. Wenn sich diese Zahl (oder eine noch höhere) bestätigen sollte: Wie soll das Geld mit dem ach, so familienfreundlichen, ach, so sozialen „Handlungskonzept Wohnen“ der Stadt jemals wieder reinkommen am Rampenloch?

Vier kleine Häuschen im Grünen (plus die Erweiterung eines Nachbargebäudes am Königswall; in der Skizze die blaue Fläche links) sollen dieses Investment wieder zurückerwirtschaften? Bei Grundstückspreisen, die höher liegen als beim Hagemeyer-Gebäude? Wer lügt da sich selbst und den Bürgern was in die Tasche?

Also, Butter bei die Fische: Was werden das wohl für Wohnungen sein, die da entstehen am Rampenloch? Was für Wohnflächen werden Investoren und Immobilienentwickler schaffen an einem Ort, wo allein der Baugrund über 600 Euro pro Quadratmeter kostet? Sozialer Wohnungsbau? Familienfreundlich? Für Normalverdiener?

Was für Familien werden das sein, die dort einziehen und leben? Das junge Ehepaar, beide Berufseinsteiger? Die Familie mit ein, zwei Kindern? Die berühmte Krankenschwester, der Busfahrer oder die Verkäuferin, von denen immer die Rede ist, wenn es um Wohnungsnot geht? Vielleicht sogar Flüchtlinge?

Wer von denen wird sich das leisten können: In Häusern zu wohnen, bei denen nur der Baugrund das Achtfache, das Zehnfache dessen kostet, was man in Porta, Petershagen oder Hille für vergleichbar große Flächen zahlen müsste?

Adam Riese lügt nicht. Bei allen anderen Beteiligten wäre ich mir da keinesfalls so sicher

Ich bin oft angegangen worden für meinen Brandbrief vom 20. Februar 2019 – besonders aus sozialdemokratischen Kreisen. Dort betonte man immer wieder, wie sozial man Wohnungen am Rampenloch fände und wie familienfreundlich das wäre.

Sorry, Leute – heute endlich kapiere ich, was Sozialdemokraten meinen, wenn sie von „familienfreundlichem Wohnen“ sprechen. Nur, dass ich das nicht „familienfreundlich“ nenne, und erst recht nicht „sozial“. Ich nenne das „Luxuswohnen“. Ich nenne das „Besserverdiener-Quartier“. Ich nenne das „Vermögenden-Politik“.

Dagegen ist auch gar nichts zu sagen: dass es Stadtquartiere gibt, in denen Wohnen deutlich teurer ist. Aber dass im vorliegenden Fall Besserverdiener-Planung der Öffentlichkeit verkauft wird unter dem Deckmäntelchen „sozial“ und „familienfreundlich“ – das ist von geradezu erschütternder politischer Respekt- und Anstandslosigkeit.

Entweder also, da sagt jemand nicht die Wahrheit. Oder er kann nicht rechnen. Adam Riese zumindest lügt nicht. Bei allen anderen Beteiligten würde ich meine Hand dafür nicht ins Feuer legen.

Es gibt noch viel zu besprechen. An einem anderen Tag – aber wieder an dieser Stelle

So viel für heute. Ich habe noch anderes zu tun als Zeugs, das andere vergurkt haben, aufzuräumen. Hier warten mehrere Neubau-Wohnprojekte und zwei denkmalgeschützte Bestandsgebäude darauf, dass ich mich professionell um sie kümmere – und das mache ich gerne: mit aller Leidenschaft und Kompetenz.

Das heißt aber nicht, dass wir am Rampenloch schon fertig sind! Im Gegenteil: Da gibt’s noch eine ganze Reihe von, nennen wir es mal ganz höflich: „Ungereimtheiten“ im Sperrbezirk, die geklärt werden müssen. Zum Beispiel:

Wieviel Nutzfläche haben die Planer von WoltersPartner eigentlich mit ihrer Stadtidylle tatsächlich geschaffen? Welcher Mietzins wird sich daraus kalkulatorisch ergeben? Ist das dann marktgerecht?

Oder wird dort doch ein vollkommen anderes Quartier entstehen, weil es in der jetzt geplanten Form gar nicht wirtschaftlich ist? Hätte man angesichts der 800.000 Euro für Grund und Boden die Entwicklung der 1.302 m² von vornherein anders anpacken müssen?

Hätte man die Entwicklung des Areals von vornherein anders angehen müssen? Und: Cui bono – wer hat einen Vorteil von alledem?

Ist also der teuer bezahlte Entwurf von WoltersPartner nicht mal das Papier wert, mit dem man sich abwischt? Womöglich ein Ablenkungsmanöver? Eine Nebelkerze, um Rat oder Bürger zu täuschen? Und wenn ja: Cui bono? Wem würde es nützen? Wer hätte Vorteile davon?

Und wie kommt die Stadt dazu, dem angrenzenden Eigentümer am Königswall auf Kosten der Bürger einen freundlichen Vorschlag zu unterbreiten, wie er seine Fläche erweitern könnte (in der Skizze die blau markierte Fläche)?

Es gibt noch viel zu besprechen. An einem anderen Tag – aber wieder an dieser Stelle (wenn es niemand anderes macht).

Wenn Sie mir dazu schreiben möchten, Informationen haben oder eine Meinung vertreten: Nutzen Sie gerne die Kommentar-Funktion hier unten. Oder – falls Ihnen das zu öffentlich ist bei diesem Thema – schreiben Sie mir gerne vertraulich an meine E-Mailadresse ae@quartierplaner.de.

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Astrid Engel

Architektin & Staatlich Anerkannte Sachverständige für Schall- und Wärmeschutz bei Die Quartierplaner
Mein Vater ist Architekt. Mein Bruder ist Architekt. Meine Neffen sind Architekten. Verflixt, da muss sich irgendwo ein Bau-Gen in unsere Familie reingemendelt haben ...

Als Quartierplanerin befasse ich mich seit Jahr und Tag mit zeitgemäßer Gebäude- und Quartierentwicklung im kommunalen, gewerblichen und privaten Kontext.

Als Altbau-Meisterin pflege ich dagegen meine Leidenschaft für geschichtsträchtige Alt- und Bestandsbauten – und gebe ihnen eine Zukunft, die ihrer Vergangenheit Respekt zollt.
Astrid Engel